マレーシアの不動産

私は不動産関係には全く疎いヤツで、さっぱりわかりません。で、前の日記のコメントで不動産投資に関してコメントがありましたので、今の時点で私がどんなことを考えているか書いておこうと思います。

とにかく私は不動産投資らしい投資をしたこともありませんし、ろくに勉強したこともありません。ただ昔、20代の頃に毎晩遊び歩いていまして、お金に羽が生えたように消えていく時代がありました。その時にこれじゃまずいと思い、会社で広げた新聞に載っていた広告を見て、ワンルームマンションでもローンで買っておこうと思いました。サイフの中に入っているお金も飲みに行けばすぐになくなってしまいますから、ローンで買えば嫌でも支払わないとならないし、忘れた間に資産形成ができるかもしれないと単純に考えました。で、池袋のサンシャインの中のワンルームマンションを買いました。学生を雇い、発売日の確か2日前から並んでもらい買いました。

これが偶然良い物件だったようで、買って二日目に知らない人から電話があり、200万上乗せで売ってくれとの話し。そんな事までして買いたい物件だというのがわかったので、ニンマリして保持。その後、親族にいろいろあってそこに住まわせたり、いい話があっても売れる状態じゃなかったし、売ろうと思ったときには短期譲渡で税金も高く、もう少し待とうなんて思っているときにバブルが来ました。そしてバブルの崩壊。ちょうどオーストラリアへ渡る話しも出てきた頃でしたので不動産屋に売りに出しました。そしてバブルはもうはじけたのにほぼ過去最高額のすっ高値で1週間もしないで売れちゃった。ローン残を払い、税金分を差し引いても買った価格の3倍手元に残っちゃったなんてことがありました。ただ、これは単なる偶然で、後にも先にも不動産に関わったのはこれだけ。ただ自宅は話が別。

ですから計画的にどういう物件をどう買ってそれをどうすればいいのかなんて全くわかりません。一時期海外不動産投資が流行った頃に豪華ホテルでの勉強会に行きましたが、こりゃこの業者の売らんが為の講習だというのが見えたので止め。また、たまにインターネットで不動産投資のプロのような人達の書き込みを見ても、そんなに効率の良い投資には思えず興味も持たずに今まで来ました。

私としては投資だけでこの10年以上食ってますから、投資そのものには殺気立つくらいの興味と真剣さがあって、寝ても覚めてもお金のことばかり考えています。まぁ、それは子どもの頃からそうなのですが、今現在はやはり利益をいかにマキシマイズするかというところに焦点を置いていて、まだリスクコントロールを厳密にやって安全圏の中で投資をするという考え方には至っておりません。

でもいつまでも若くないんですね。かつての寝ずに稼ぐなんてことはもう体力的、精神的には出来ませんし、出来たとしてももうやりたくありません。マレーシアに行ったらのんびりしたいと考えているのは他の退職者と同じです。ただもちろん投資を忘れちゃうわけには行きませんし、忘れることなんか絶対に出来ない投資好きですからいじくり回すのは間違いがないものの、それでも忍び寄る歳の怖さを感じるんです。

このまま歳を取っていけば益々頭は緩くなってきて、回転も悪くなるし決断力も間違いなく落ちるはず。そしてどんどん保守的になるし、いつ自分が倒れるときが来るのかという不安も増してきます。ですから、まだ若いヨメさんはもちろんまだ学生の子ども達がいますので、ここはしっかりやらないと駄目で今までの延長では済まないと考えています。

オーストラリアでは前にも書きましたように、インフレの怖さもしっかり体験しましたし、資産形成の中で自分が考える黄金律というのも出来ました。そしてそれらの体験、知識を利用していかにこれからのマレーシアライフを安全に生きるか、きっとオーストラリア以上のインフレに見舞われるであろう発展途上のマレーシアでどう資産を守っていくのか、そんなことを真剣に今考え出したところです。

で、不動産投資もやってみる必要があるんじゃないかと思うようになりました。

私の回りにはマレーシアの不動産投資で儲けたという話が結構転がっています。中には中国人で数年で5倍にしたというようなバカみたいに大げさな話しもあります。私は全く信じていなくて単なる自慢だと思っているのですが、まぁ、いい話ばかり聞こえてくる。こういうときこそ話には裏があるのは毎度のことでマレーシアの不動産投資が本当に良いのかどうか疑問に思っていました。

自分たちがコンドミニアムを借りるのにあちこち調べ上げていますが、その数は知らないうちに60件を越えて、以前紹介したようにグーグルマップに印を付けてそのコンドの詳細、またウソか本当かわからないもののレントの現状がわかるようにしています。で、調べるときにはここに何度か書いていますが、まずpropwallというサイトで見ています。ここは結構気に入っていて、というかここが私の調査の玄関口で、大ざっぱな雰囲気を掴むのには最適だと思っています。また売り物の言い値と実際の決定額の推移も出ておりまして、それぞれのコンドの特徴、地域の特徴も見ている内におぼろげながらわかってきます。

Propwall.com   ←クリック  

そしてレントがいくらなのかはこれまた皆さんご存じのiPropertyで調べます。

iProperty   ←クリック

ここはレントだけではなくて売り物も調べられますが、今の時点では私はレントの方を主に見ています。またその他、さすが不動産投資が盛んなマレーシアですので、様々な情報提供、交換サイトがあります。検索するといくらでも出てきます。

で、マレーシアの不動産投資は好調だと言う割りには値段が上がっていない、レントの数も山ほど出ていて、どうも食い違いを感じます。そんな時にジャランジャランで不動産投資に気をつけろみたいな書き込みを見付けました。

そのスレッド  ←クリック 

ま、これは一般論として私がうっすら感じていたことと同じで、実際には個別の物件でまるで事情が違うのは当たり前ですが、いわゆる我々日本人が過去に経験した不動産投資ブームやオーストラリアで物件がどんどん値上がりしたある時期とはまるで様子が違うのがわかります。私の考えとしては全体的には供給過剰が続いていて相場は弱含み。しかし個別には良い物があるという感じでしかありません。

これって株式で言えば、ブラジル市場が良いらしいよ、中国株もまだ行けるらしいという話と全く変わらず、じゃぁ何を買えばいいんだ?という一番大事なところはまるで素人にはわからない世界。また不動産は相対ですから定価が無い。自分が良い値段で買うためには相場を知らなければどうにもならないわけで、それもわからず投資もへったくれもありゃしないんですね。ましてや相手は生まれ持ってDNAに金儲けの技術が組み込まれているんじゃないかと思うような連中。

それと不動産売買の経費も決して小さくないんですね。維持管理も簡単じゃない。そしてレントに出すことを考えても良い条件で自分が貸せるとは到底思えない。そして私が不動産投資の嫌いな一番の点である、売った買ったに時間が掛かるという点。売買を繰り返すこともできない。これは全く流動性のない株式を売買するのと同じで、なおかつ手数料がメチャ高いのと似ていると思います。明日現金化しようなんてことは絶対に出来ない。

それと投資をする上で常に頭にあるのは、トータルの利回りです。どうもこれが私の考える%を不動産投資で得るのは簡単ではなさそう。それは物件の値段とレントを比べてみればすぐにわかります。もし単純計算で8%に廻ったとしても、諸経費、レントのブランクなどを考えれば、そして絶対に払うことになる税金を考えますと、手取りの利回りはうまく行って4%程度だろうと踏んでます。これじゃ全くお話しになりません。

前の日記にも書きましたが、私はマレーシアは今金融緩和政策下にあると考えていて、世情からいうと銀行金利も低いと思っています。投資奨励策を取っている。これは税制を見ても明かで、そして今マレーシアで起きている開発競争もまさに政府がそのように誘導している。つまり、みんなが喜んでいる3%だ4%だなんていう利息は怖ろしく低い状態であると思うんです。これは金融緩和という点から言えば、金を預けるのではなくて、低い金利で借してやるから投資をしろって事なんですね。こういう時代に金を預ける人は損する。日本がかつて発展してきた時も同じだし、マレーシアの不動産投資熱も借金して投資をするというのが根底にあるはず。で、猫も杓子もこれに手を出しているのが現状で、最終利回りが低くても借りて投資するのが良いってだけなんだと思うわけです。

キャピタルゲインも期待できるし、儲かった感じはなくてもいつのまにか資産が増えてるという筋書き。マレーシアのコンドは夜見てみると電気が付いていない部屋が多いとのこと。これってレントがうまく行っていないのだろうと思うのですが、実はこれってゴールドコーストも同じで空き部屋ばかりです。というか多くは別荘なのかもしれないけれど、不動産投資を支えているのはバイヤーの投資欲、購買欲だけであって、決してレントを払って賃貸する側じゃないのね。これはこれで良いのかもしれないけれど、こういう状態は私は危険だと思っていて、根拠のない期待の上に成り立った投資にしか見えないのです。また日銭の裏付けがないから金利政策、社会の動勢がもろ影響するはずで、これは不動産投資ではなくて金余り現象の氷山の一角にしか見えない。いわゆるバブル。そして単なるババ抜きゲーム。これはこれで相場物と思えば良いのだけれど、売った買ったを繰り返せないのが不動産投資だし、それだけ危険が高いと思うんです。またマレーシアのコンドって私が見ている物件だけかもしれないけれど実需じゃなくて、海外から入ってくるexpat頼み。これもうまくないと思ってます。かといってマレーシア人が住むような物件には興味がわかないし。

つまり本当の利回りを考えた投資対象としてマレーシアの不動産が良いということじゃないと思うんです。私の考える不動産投資とはまず家賃収入ありきで、それの利回りと市中金利との兼ね合いでその不動産価値が決まると考えています。でもこれはあまりにも古い考えのようで、今の不動産投資とは金余り時代のマネーゲームとしての不動産投資。だから家賃収入がいくらでローンの金利がいくらでという、かつての、あるいは不動産投資の本来の計算、あるいは予測が通用しないと思うのです。日本のバブルの頃と似てるんじゃないでしょうか。ましてや賃貸に出しても借り主を見付けるのが難しい、レント代も流動的となったら、一体何を元に不動産価値を考えるのか、何を基準に投資作戦を考えるのかが私にはまるでわかりません。単に市場価格の動きで追いかけるなら商品相場と変わりがなくなってしまう。

だったら世の中には税前手取りで7%に廻る投資はいくらでもあるんだからそれをやればいいじゃないかとなる。まして課税されない金融関連所得なら坊主丸儲け。私としてはどうしてもこちらの方に目が行ってしまいます。これならちょっとやそっとのインフレでやられることもない。

ところがですね。本当に凄いインフレが来たらそれも無力だというのは我々は何度も経験してるわけです。そしてその時に強いのはやっぱり不動産だということも知っている。ただしこれは日本の場合であって、まだまだ開発余地のあるマレーシアの場合でも同じかどうかがわからない。

ま、そんなこんなで私にはマレーシアの不動産投資が効率が良いとは全く思えず、しかし不動産投資をしないデメリットも反面あるんじゃないかと思って悩むわけです。ただうっすら結論は出ていて、慣れないことには手を出さないという絶対的な約束事があるわけで、将来的に不動産投資に手を出すことはないと思っています。

ましてや私はいつも書いているように、将来日本に帰りたいという願望がありますし、浮き草のように放浪したいという考え方もあるわけで、背負って持って歩いていけない不動産投資は足かせにこそなり、プラスにはならないように思っています。

またもしやっぱり不動産だと思ったとしても、不動産関連の株式投資を考えることも出来るし、常に上下する相場は私の得意とする分野だし、いつでも瞬時に参入、撤退ができるのは何にも替えられないと考えてしまうのです。

と言いつつ、私のやり方の根底にある投資対象は常に紙っきれであり、デリバティブ、債券だとしてもただの契約書でしかなく、形のある物を持たない事に対する不安も実はあるのです。こういうところは三国人に見習うべきところがあると思っていて、投資分は利回りをマキシマイズするのは当たり前として、リスクコントロールのための分散投資を常に考え財産保全を図る必要があると思うのです。そこが今の私に足りないところ。

ですから不動産投資はしないと言いつつ、自宅を買うのは投資とは切り離して考えていますので、そういう方向でのアプローチはあるかもしれません。

ただし、今一つ気になることがあります。オーストラリアですが、不動産売買でオークションがかなり多いのです。そしてこちらでは全ての物件の過去の売買額を調べることが出来るんです。もしマレーシアにも似たようなシステムがあるならば、話は別でちょっと浮気はしてみたい気持ちはあります。

オーストリアで何度か不動産のオークションを見に行ったことがあります。物品のオークションと同じで数時間の内に何十件がセリに掛けられます。そして中には全く自分が注目していない物件に買いが集中することがあるんですね。これは非常に興味があって、その物件を調べるとその時代のニーズ、そして相場も手に取るようにわかる。極端な話しビダーが血眼になっている物件があったら、ソッと手を挙げて買ってもいいんじゃないかと思ったことは一度や二度じゃありませんでした。

ま、KLに行ったら暇を潰すのに忙しくなるくらいでしょうから、いろいろ調べてみたいと思います。

どちらにしても、どんな投資でも現代は「金余り時代の資産形成法」として考えるべきであって、かつての古いオーソドックスな、しかしそれが基本だと言われていた考え方は残念ながら一切通用せず、精々言い訳、動きの後講釈にしか使えない時代に入っていると思ってます。私としては今の時代に即した新しい技法を身につけるか、老兵は去るのみかどちらかを選ばなくてはならない時代に入っていると思っています。

今の私のどっちつかずのわけわからない状態を書いてみましたが、どんな状態だかわかりましたでしょうか。わからないよね。(笑)

あ、そうそう、実は前の日記に、3%4%で預金するのは自殺行為だと書きましたが、これに関してながーーーーいメールを頂戴しました。内容的にはお叱りの内容でもあり、そういう脅かしを書いておいてじゃぁどうするのか書かないのは片手落ちだと。その内、その件に関しても書こうと思いますので、とりあえず今はお許しを・・・・

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今、フト思ったんですが、私は日本政府からの年金は全く当てに出来ない状態で、先日試算したら65歳から年間39万円だそうです。国民年金は毎月6万かそこらだけれど、それさえもない。だから私的年金とか考えないとならないと思うのですが、それを基準に考えると、じゃぁ毎月6万円ぐらい入る不動産を確保するのはどうだ?ってのも悪く無さそう。私的年金ってのも足下を見られた商売で、利回りはかなり低いのね。

うーむ、年金だと思って買うコンドかぁ。これは面白いかも。

レント稼ぎには抜群だと書いてあったコンドがブキビンにありました。どこだったかなぁ。One ResidencyだったかPark Royalだったか。とにかくあの辺。それも1BRが良いとのこと。KLCC近辺だったらそうなんでしょうね。Marc Residenceもコンスタントな需要があるみたいだし、やっぱりそういうのも調べてみましょうかね。

駄目だと思って見ていると否定的なことしか見えてこないし、やるぞ!という前提でちょっと見てみたら今までとは違う物が見えてくるかも。

     
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