マレーシア不動産

私は不動産投資はわからない、経験もないといつも書いているのにマレーシア不動産投資に関してどう思いますか?というコメントとかメールをかなりの頻度で頂きます。

その度に書くのもなんですので、この際、はっきりまとめて私の考え方を書いておきます。そして今後はここを見てくれとこの日記を読んでもらうことにしようと思っていますのでよろしくお願いします。

まず不動産に限らず

○ 投資を積極的に考える必要がある。という考え方に変わりはありません。

その投資対象として不動産が良いとは思っていないってこと。これは不動産投資が駄目ということではなくて、人それぞれ得て不得手があるわけで、私にとっては不動産投資は不得手、わからないというだけ。ではこれから勉強してやるべきかという点においてですが、私としてはその手間暇を掛けるなら、自分が得意な分野をもっと伸ばしたほうが良いと思っているだけです。

○ 不動産も相場商品でしかない。

実際に儲けている人は少なくないですが、私は不動産なら儲かるという考えは絶対におかしいと思っていて、時と共に値が変化する株式、為替などの相場となんら変わることが無いと思っています。つまり、利益を出した経験がある方は、まさに株と同じで、投資対象、買う時期、売る時期の選択がばっちりうまくいっただけだと単純に考えています。誰でもやれば儲かるなんて話じゃない。

ただし、不動産の場合は、値上がり益であるキャピタルゲインと賃貸に出した場合の不動産利益と両方を見込めるので面白いかもしれませんね。ただ今これを書きつつ、FXで高利回りの通貨を買って長期投資すれば、値上がり益と、スワップ益(金利に相当)するものが入るので似たようなもんじゃないかと思います。でも為替は難しい?それって不動産も同じだと思います。

○ 乗換えが簡単にはできない。

自分が投資の神様なら問題は無いのですが、物件の選択を間違えたとか、売買の時期を間違えたとか思ってもどうにもならないってこと。これって私が考える投資の大原則から見ると非常にうまくないことで、他の投資であるならば乗り換え、増減、あるいはヘッジ等が可能なのに不動産投資は投資を始めたら後は神様に任せるだけしかないのは問題ありだと考えています。

○ 不動産は書いて字のごとく動かせない資産である。

地面ですから引っ剥がしてどこかに持って行くことは出来ない。当たり前の話ですが、ここは私としては重要な点で、海外をプラプラしようと思っている私としては、それを持って移動も出来ない資産は重荷になると思っています。売買が簡単ではないですから。

○ 定価が無い。

これが素人には難しいところですよね。ところがプロはここが面白いところなんじゃないかと思います。相手次第、交渉しだいで値が変わる。でも私からすると、買うときは高くて売るときには叩かれるなんてのが当たり前になりそうで、やっぱり素人には難しいと感じるところでもあります。

○ 不動産売買の手数料、税金は決して安くは無い。

ここも私としては面白くないと思う点でもあります。相場モノを扱っていると何よりも大事なのは手数料の安さと考えるようになるのが普通だと思いますが、不動産は手に入れるだけ、持っているだけでも経費が掛かる。またメンテ、賃貸に出すにしてもその手間暇、それを考えると正直ウンザリします。そして税金。これも面白くない。

それらを考えますと、債券投資である程度の利回りを確定で取れるならその方が良いという考え方です。でも債権の利回りは今は非常に低い。まぁ、その辺は他の投資(超短期売買)で補填すれば良いと思っています。私が狙う利回り、死守したいと思っているのは年に7%(今のところ放置でこれが達成できています)。この%を確保できれば、巷でいう不動産投資の実質利回りに決して負けていないし、手間暇が全く掛からない、いつでも増減できる、売買もその日に出来ること等を考え合わせれば私としてはこの方が有利となります。

後は何があったっけ。

○ 不動産投資に向いている物件は自分自身が欲しいと思うような物件ではない。

マレーシアの話ですが、私がずーっとウォッチングを続けているコンドミニアム(土地つき一軒家の保持の面倒臭さはもう一生経験したくない)はさほど値上がりしていないという事実。そして賃貸に出しても借りて市場だということ。これはPropwallやiPropertyの価格、賃貸情報を参考にしています。

Propwall  ← クリック

iProperty ← クリック

つまり、投資用不動産物件はあくまで投資用となってしまうわけで、自分が住むとかあるいは将来子供に譲っても良いとか、そういう風に考えることが出来ないということ。つまり値下がりしたとき、売れないときの逃げ道がないってこと。

まぁ、こんなところでしょうか。不動産投資を否定しているのではなくて、あくまで私には合わないということで、その理由がおわかりになったと思います。

ただ、何時も書いているように、マレーシアに住むにあたってマレーシアリンギットを必要以上に持たないというのも「持たないリスク」が発生する可能性があるので、なんらかの投資は必要だと考えています。ただそれに全力投資をするつもりも無く、あくまで「持たないリスク」を軽減する目的があるだけ。

これに関しては定期預金は面白くないですし、他人任せのファンドは過去のパフォーマンスはわかっても将来は全く別ということで性格的に好きではありませんし、かと言って債権も面白いのが無い。ましてや銀行が薦めてくる投資話はノックイン債などの、彼らは必ず儲かるけれどリスクはこちら持ちみたいな話ばかりで、私はそういうのが嫌いなので、不動産投資はわからないと言いつつ、REITはまぁ妥協点としてそこそこ良いかもしれないと思っています。ポートフォリオを組んでも手取り6%ぐらいは確保できそうですから。またREITは株式と似たようなもんで、増減も簡単、撤退も簡単というところが私に合っていると思います。

○ 私はもうジジーだということ。

これも考えなければならない点で、チンタラ長期投資をやれる立場じゃないってことです。私が長期投資をするとしてもその期間はせいぜい長くても3年止まり。それの更新という形を取りたいと考えています。もし不動産投資で3年で利益が出たとしても、では、そこで更新してという感じじゃないですよね。これはまさに株式と同じであって、定期的に買え換えて利益を出そうなんて考え方は絶対に駄目で、それが可能なら世界に貧乏人はいないぐらいに思っています。(笑)

私が昔から考える不動産投資って、ローンを組んで支払い金利や経費を所得と合算させて所得税を安くする。そして値上がり益を狙い、賃貸料を確保するという投資です。これって収入が多いほど効果的ですし、若いうちから始めたらかなり面白いだろうと思っています。でももうジジーの自分向きではなく、子供達には是非考えてみるのも良いだろうと薦めたいと思っています。

こんなところかなぁ。

ああ、あのマレーシアの南の方の都市の不動産投資に関しては難しさがあるだろうと思っていますし、また若者が集まって海外投資だファンドだとワイワイ騒いでるあれには近寄らない方が良いと思っています。

そもそもどんな投資でも業者が薦めるものにろくなものが無いと考えるのは正解だと思うし、業者に聞かなければわからないような知識しか持っていないとしたら、そもそも投資なんかするべきではないというは投資の初歩の初歩じゃないでしょうか。これはどんな投資でも同じだと思います。

商店に入って、このお店の商品は安いですか?お買い得ですか?品質は大丈夫?と聞くバカはいない。(ああ、バカと言ってはなんですが、私の古くからの友人でこのブログの読者に一人そういうのがいます。レストランに入って、このお店は美味しいですか?と聞く人。(笑))

また初めての視察ツアーで言いなりで買うなんて愚の骨頂。それは投資じゃなくて、買いたかった別荘を買っただけ。でもこれは投資になると自分で自分に買う理由、言い訳をつけているだけだと思います。

最後に、自分が住むための不動産購入は全く別の話で、好きなところを好きな値段で買えば良いんじゃないでしょうか。私はマレーシアで自宅用不動産を買うつもりはゼロ。賃貸でいくらでも良いところがありますし、今の不動産投資熱とは需要に支えられた投資熱じゃないと思っています。夜になると真っ暗で誰も住んでいないようなコンドがいくらでもあるんじゃないですか?だから好きなところを転々としたいと思っています。

また新しくて良いコンドがどんどん出来るってところも、買いたくない理由のひとつでもあります。良いところにどんどん住み替えるなんてことをお金に余裕があればやってみたいしぃ。(笑)

     
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