マレーシアのREIT

以前、読者の方からマレーシアのREIT(Real Estate Investment Trust 不動産投資信託)に関して質問を頂いたのですが、私自身が不動産投資は全く経験がなく、もちろんREITもわからずでお返事のしようがありませんでした。

ただもちろん興味はあります。

利益を出そうという積極的な考え方ではなくて、マレーシアに在住した場合のリンギット資産保全の意味で、あるいはマレーシアリンギットを持たないリスクを軽減するために何かリンギット建ての投資は必要であるとは思っています。

当然、銀行の定期は私にしてみると低すぎてお話にならないと考えています。というのはマレーシアのインフレ率がもしかしたら今の3%ちょい程度の定期金利より大きいのではないかと思うこと。そしてマレーシア政府は投資奨励策を取っていて金利を低めに誘導していると思うこと。まぁ、そんなことからも私の場合、豪ドル建ての債券投資をして7%以上の利回りを狙うしかないのですが、これがもちろんベストなどとは考えておらず、何かないか常に野良犬の様に嗅ぎまわっています。(笑)

で、昨今のマレーシアの不動産投資ですが、これは何十年も前からちょっと海外の不動産が動くとすぐに大騒ぎしてそれニューヨークのコンドを買えだの、サンディエゴの個人住宅を買えだの、まぁ、私にしてみるとうんざりするぐらい調子の良い話が巷に溢れていましたが、それと同じでマレーシアの話題に関しても私は冷ややかな目で見ています。

これはマレーシアの不動産が駄目だということじゃなくて、そもそも素人が手を出してその辺のコンドミニアムを買ったり、あるいはマレーシア、マレーシアと大騒ぎをする日本の不動産業者に乗せられて購入しても、そんなのは所詮素人の所有欲を満たすだけのことで、不動産投資という純粋な意味でのパフォーマンスが得られるかどうかは疑問だと思うってことです。当地ゴールドコーストでも同じで、そう簡単に不動産投資で利益を上げられるかというともちろんそんなことはないのはわかりきった話です。日本では過去に別荘ブームもありましたがそれと同じで、私としては所詮素人はカモになるのがオチぐらいにしか考えていません。

ただ所有欲は満たされるんですね。「私はXXXXに別荘を持ってましてねぇ」とか「海外で不動産投資をしてます」なんてのはいつか一度は言ってみたい言葉ですもんね。(笑)

しかし、不動産は見る目がなければ全くアウトでしょ。1に場所、2に場所、3,4がなくて5に場所なんて言われますが、土地勘さえもないのにどうやって物件を選ぶことが出来るのか、私には想像も付かないのです。では信頼できる不動産屋さんにお願いして・・・なんていうのは、百貨店の外商を呼びつけて何かを買うのと同じで、まぁ、投資を考える人がやることじゃないと思っています。

ただ自分が住むための場所を確保するというのは全く別の話。

でもマレーシア不動産は確かに面白い部分があるのは間違いがなさそうで、また財産保全という点からもやっぱり不動産がらみは良いとは思うのです。でもどの場所のどんな物件をいくらで買ったら、そしてそれをどう賃貸に出すのか、空き家にならないようにはどうすればいいのか、その他、面倒なことはちょっと考えただけでも10や20は出てくるわけで、まぁ、考えただけでうんざりしてきそうです。

でも不動産投資をするとなれば、どうしたらいいのか。

まぁ、門外漢が考える方法としてはREIT(不動産投資信託)ぐらいしか思い浮かびません。

REITは投資信託ですが、株式と同じように売買できる。これって魅力ですよね。面白くない、面倒だと思えばいつでもその日に撤退完了できる。これって非常に大事だと思っていて、お金が必要になったり、そもそもそんな投資をしていられない状況になってもすぐに引き上げができる。

また、買い増しも簡単、部分売りも簡単。こんなまさに株と同じように不動産投資ができるなんて資産家じゃなくても参加できるし、分散投資が難しい(案件が大きい)不動産投資としては大きなメリットではないでしょうか。

そして相場好きにも面白いのは、やろうと思えば短期売買も全く問題が無いということ。また何よりも凄いのは空売りができるってことじゃないでしょうか。不動産投資をして、そろそろ不動産価格が下がりそうだと思ったら普通どうするのでしょう。せいぜいその物件を叩きうることぐらいしか思い浮かばないし、ましてや下げで利益を出すなんて出来ませんよね?でもREITならそれさえも出来る(貸借取引対象銘柄に限る。しかしそれは全部ではないし、マレーシアではわからず。一般論としての話)。まぁ、流通性が高いってのは多くのメリットがあるのではないでしょうか。

さて、マレーシアのREIT。利回りはどんな感じなのでしょうか。やっぱり一番気になるのはその辺。画像をクリックすると大きくなります。

まぁ、面白いんじゃないでしょうか。最高は9%以上なんてのもありますが、この辺りは何か曰くがあるのかもしれませんね。4番目のStarhillなんてまさにあのブキビンタンのスターヒルですね。細かい内容はネットで簡単にわかります。

Starhill   ← クリック

Yeild、年間利回りが7.640%なんて良いじゃないですかぁ。また物件は

• JW Marriott Hotel Kuala Lumpur;
• The Residences at The Ritz-Carlton, Kuala Lumpur;
• The Ritz-Carlton, Kuala Lumpur;
• Pangkor Laut Resort and;
• Tanjong Jara Resort.
• Cameron Highlands Resort;
• Vistana Kuala Lumpur;
• Vistana Kuantan;
• Vistana Penang;

だとか、それぞれの物件の内容、賃貸状況、当然、投資信託としていくらぐらいのお金がどう動いてどうなったかという年次報告書も見れるし、また毎年のパフォーマンスもネットで簡単にわかります。

で、この分配金には我々の場合10%の源泉課税がなされます。だから利回りも9掛けで見てください。

さて、これをどこで売買すればいいのか。それは証券会社ですが、オンラインブローカーではこういうところがあるようです。

このリストはここから  ← クリック

パッと見たところ知っている名前も並んでいますし、つまり銀行系のオンライン証券会社があるってことですね。

興味があれば自分の使っている銀行の担当に、どこか紹介してくれと頼めばちゃんとしたところを紹介してくれるんじゃないでしょうか。

このREITの利回りはそれこそ債券と似たような考え方で、例えば本来10%の分配金だとします。それって今の情勢から言うと高い金利ですから、買われてユニット価格は高くなる。つまり金利は下がるわけですが、つまり、債券と同じ相場が立っているわけですから、売買で利益を出さないにしても、安いところは買っておく、あるいはいつ買おうかという時にやっぱり値動きのテクニカル分析が有効に働くと思うんです。

例えば毎月買うという方法も良いでしょう。そんな時でもチャートのオシレータを見て、それが高い位置では買わないと決めるだけでかなり有利に買えるはずなんですね。

ただ今の時点では、ちゃんとテクニカル分析ツールが整ったチャートがあるのか、あるいは売買支援ツールがどうなっているのか、そこまでは調べていません。

何か面白い情報でもあれば教えてください。

私としては今すぐどうしようって考えはありませんが、REITならKLに行ってからちょっといじってみても良いと思っています。また何をする目的がはっきりしていないにしても、マレーシアの証券会社の口座一つぐらいは持っていようと思います。

     
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